Як насправді працюють житлові програми для переселенців. Пояснює Сергій Комнатний з Держмолодьжитла
Свои поспілкувалися про житлові програми для переселенців з головою правління Держмолодьжитла Сергієм Комнатним. У цьому інтерв'ю він розповідає, чому німці вирішили підтримати кредитну програму Іпотека під 3%, з яких причин переможцям можуть відмовити, коли буде наступний відбір і чи буде доступним лізінг на житло для ВПО.
Німці хотіли допомогти переселенцям ще 5 років тому
Як і коли почалася співпраця Держмолодьжитла з німецькими партнерами?
Німецький уряд ще 2016 року заявив про намір надати гроші на придбання житла для переселенців. Представники банку і Держмолодьжитла зустрілися, поспілкувалися. Але на той час наш фонд не міг похвалитися ані програмами для ВПО, ані відкритими процесами та процедурами. Звичайно, німці почали далі шукати установи для співпраці. Наступного року ми почали модернізувати наші програми, осучаснювати сам фонд і підходи до реалізації цих програм.
У 2019-му німецькі колеги пильно спостерігали за реалізацією нами кредитної програми, і на початку 2020 року вийшли на нас із пропозицією партнерства ще раз. На першій зустрічі вони запропонували провести міжнародний аудит Фонду. Ми, звичайно, не заперечували. Усе літо 2020 року в Держмолодьжитлі працював аудитор, призначений німецькою стороною. І саме за результатами цієї перевірки нас визначили організацією, яка може реалізувати цей проєкт. І лише потім почалася підготовка.
Сергій Комнатний про підтримку німецьких фондів
Довідка Свои: Іпотека під 3% - це програма кредитів внутрішньо переміщеним особам, які надаватимуться на термін до 20 років під 3% річних. Для її реалізації грант у розмірі 25,5 млн євро виділив Україні уряд Німеччини через Німецький банк розвитку (KfW). Нещодавно пройшов перший розіграш - і 150 переселенців з Донецької та Луганської областей і Криму отримали шанс придбати на умовах пільгового кредиту житло на підконтрольній території. Держмолодьжитло вже уклало перші угоди, загалом перший кредитний транш складе 5 млн євро. Всього у першому відборі (передбачається, що їх буде мінімум чотири) взяли участь понад 18 тисяч переселенців.
Перший відбір, який відбувся 21 липня, виявив півтори сотні переможців. Хто був присутній?
Онлайн підключився і привітав учасників менеджер проєкту у KfW Крістоф Ізенманн. Представники Німецького банку спостерігали за усім процесом також в онлайн-режимі. Безпосередньо на самому відборі в офісі Держмолодьжитла був Стівен Орлескі, представник імплементаційного консультанта ІPC GmbH, відібраний банком KfW для контролю за реалізацією проєкту.
Хочу повідомити, що всю процедуру відбору погоджував міжнародний консультант, який від Німецького банку робить аналіз проєкту і стежить за його реалізацією. Також у нашому офісі під час першого відбору була заступниця міністра з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Інна Драганчук. А ще представники Громадської ради від Держмолодьжитла і громадські організації, з якими ми маємо підписані меморандуми. Після закінчення процедури підписали протокол, згідно з яким, у жодної зі сторін немає ніяких питань щодо відбору.
На вашу думку, все було прозоро? Чи всі ризики були враховані?
Однозначно, відбір позичальників пройшов прозоро і відкрито. Це основна наша мета, ключова вимога міжнародних партнерів. Ми свідомо йшли на онлайн-трансляцію. Так, це призвело до деяких затримок у роботі сайту. У пікові навантаження за процесом онлайн спостерігали понад 10 000 громадян, а одночасно на сайті відкрили більш ніж 200 000 сторінок. Через це він інколи «підвисав». Ми могли б показати красиву картинку: зробити резервну копію сайту - і тоді все пройшло швидко, без цих затримок. Але тоді відбір не був би на 100% у режимі реального часу. Ми ж все зробили в real-time.
Держмолодьжитло ще з 2018 року взяло курс на відкритість, прозорість. І фактично, коли ми почали працювати з кандидатами-позичальниками, це перший раз, коли вони прийшли до чиновників Держмолодьжитла. Вони до цього жодного разу не контактували – усе відбувалося онлайн.
До наступного відбору сайт модернізують, щоб він витримав навантаження?
Одразу після першого відбору почали аудит нашого сайту. Будемо думати, яким чином можна розширити його можливості. Наприклад, взяти в оренду виділений сервер в Європі чи Штатах. Але питання в тому, що на нашому сайті знаходяться персональні дані, а передавати їх на сервер поза межами країни vb не маємо права. Ми зобов’язані забезпечити захист персональних даних наших клієнтів.
Освоїмо 80% грошей - дамо запит на другий транш
Багатьох потенційних учасників цікавить, коли другий відбір?
Відповідно до окремої угоди, яка у нас є з Німецьким банком, етапи відборів проводяться не рідше, ніж раз на чотири місяці. Але ми хотіли б провести наступний відбір і раніше. З банком та імплементаційним консультантом узгодили, що наступний відбір відбуватиметься після того, як будуть освоєні (видані позичальникам - Свои) не менше, ніж 80% коштів попереднього траншу. Тобто отримали ми 5 млн євро, освоїли з них 4 млн, тоді й даємо запит на наступний транш.
наступний відбір буде лише коли освоять не менш ніж 80 відсотків коштів попереднього траншу
А що буде з грошима, які не будуть освоєні переможцями?
Тут є два варіанти: буде довідбір по першому траншу або ці гроші будуть додані до другого траншу. Це буде зрозуміло, коли спливе 20-денний термін, у який наші потенційні кредитори мають подати пакети документів до регіональних управлінь. Тоді стане зрозуміло, скільком людям відмовимо в оформлені кредиту, яку суму коштів освоїмо. Зможемо освоїти 80% і більше – залишок додадуть до наступного траншу, ні – буде довідбір.
Деякі переселенці, які подавали заяви 2019 року, не знайшли себе в новому списку. Хоч обіцяли, що всіх перенесуть автоматично.
Що таке реєстр по 980-й постанові? Півтора роки тому не існувало порталу Дія. Люди подавали заяви через сайт Фонду, і на той момент перевірки відповідності до вимог постанови, тобто перевірки факту внесення людини до реєстру ВПО, на момент реєстрації ми не здійснювали.
Коли вже з’явилася 451-а постанова, запрацювала Дія, тоді почалася автоматична верифікація – є людина в реєстрі ВПО чи її там немає. І якщо в цьому реєстрі претендента на кредит немає, то його не перенесуть у нові списки. Коли ми у Фонді проганяли через Міністерство соціальної політики прізвища тих, хто у нас є в 980-ій постанові, виявилося, що деякі люди або втратили статус ВПО, або, коли реєструвалися, не вказали свій ідентифікаційний код.
У тих, кого не перенесли, є проблема в реєстрі ВПО, який ведеться в Мінсоцполітики. Тобто там треба було шукати проблему. Ми інформували всіх, коли перенесемо, коли з’явилися дані. Звичайно, людина мала б самостійно простежити – перенесли її чи ні. Якщо не перенесли, то запитати чому.
Ще одна претензія від учасників: чому більшість людей відібрані з Києва і Київської області? Переселенці навіть пропонували провести окремі відбори по регіонах.
Усі умови програми – і відбір, і реєстрація – не вигадані мною чи кимось із Держмолодьжитла. Це все результати домовленостей німецької та української сторін на міжурядовому рівні. Є грантова угода, є окремі угоди між урядами Німеччини та України, окремі угоди між Держмолодьжитлом і банком KfW, між Держмолодьжитлом і Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України. І є ще окрема Постанова уряду.
За ухваленими та оприлюдненими умовами цієї програми, громадянин, який хоче взяти в ній участь, сам вирішує, у якому регіоні він хоче взяти кредит. Тобто нічого не заважає зареєстрованим у Донецькій, Луганській, Полтавській чи Львівській областях заповнити заяву на отримання кредиту і відповідно придбання житла у столиці чи Київській області. Згідно з нашими даними, Київ обрали 7 483 переселенці, Київську область – 2 501. Це при тому, що в середньому по інших регіонах – менше тисячі заяв.
За словами Сергія Комнатного, переселенці обирають Київщину для купівлі житла
Ймовірно, люди, які зараз проживають у Херсоні, Луцьку чи Маріуполі, але житло за програмою вирішили придбати саме в Києві або поруч. Тож казати, що розподіл номерів несправедливий, невірно.
Деяких не влаштувало те, що довелося заново реєструватися і довіритися випадковому відбору - лотереї. Одна жінка написала: по програмі 2019-го року у неї був шанс стовідсотково отримати кредит, бо майже підходила її черга.
Чергу за 980-ою постановою ніхто не скасовував. Вона повільно, але таки рухається коштом фінансування (на жаль, вкрай низького) і повернення грошей за отримані у грудні 2019 року кредити.
23 липня ми з Олексієм Чернишовим, міністром розвитку громад і територій (Мінрегіон), були на нараді у прем’єр-міністра Дениса Шмигаля і доповідали йому про стан реалізації програм забезпечення житлом ВПО, учасників АТО і молоді. За підсумками цієї наради глава уряду дав доручення – у 2022 році збільшити фінансування програм, які адмініструє Держмолодьжитло. Тож громадяни, які стоять у черзі по 980-ій постанові, мають шанси наступного року стати власниками заповітних квадратних метрів.
Багато хто питає, чому німці не продовжили чинний проєкт.
Це позиція донора. Їхні кошти – їхні умови.
У Держмолодьжитла немає наближених: всі реєстри відкриті і доступні для контролю
Напевне, будуть люди, які відмовляться від участі або їм відмовите ви. З яких причин таке може статися?
Причина перша – невідповідність вимогам постанови на момент розгляду їхніх документів. Може бути ситуація, коли людина подавалася місяць назад і була ВПО, а зараз з якихось причин вже без цього статусу. Причина друга – платоспроможність. Що буде з цими людьми? Вони будуть виключені з реєстру, але матимуть право знову туди податися і взяти участь у наступних відборах.
А що може змінитися за цей час?
Скажімо, у першому відборі у людини не вистачало розміру заробітку, але вона побачила, що програма працює. Тому вирішила змінити своє матеріальне становище, наприклад, офіційно працевлаштувалася або попросила свого роботодавця показувати офіційну повну заробітну плату. І тоді людина цілком може брати участь у наступних відборах і претендувати на житловий кредит.
Після 10 серпня чи будете оприлюднювати прізвища людей, які змогли за німецькі гроші придбати житло? Бо знову ж таки – люди не вірять, думають, що всі переможці підставні або наближені до установи особи.
У програмах Держмолодьжитла не може бути наближених: ще раз повторю, всі наші реєстри відкриті й доступні для контролю. Прізвища тих, хто отримає кредит, обов’язково будуть оприлюднені на нашому офіційному сайті. Там же можна знайти імена переможців, які отримали кредит у грудні 2019 року. Відкриваєте реєстр – і дивитесь, хто отримав, коли підписав кредитний договір, який розмір кредиту отримав. Можна взяти ці прізвища, вбити в соцмережі та у цих людей дізнатися, чи справді вони купили житло.
Сергій Комнатний заоохочує переселенців, котрі отримали житло, ділитися власним досвідом
Мені хотілось би звернутися до всіх переселенців, які вже отримали житло або вірять в ці програми – не мовчіть, розказуйте про це іншим. Чим більше позитивної інформації про ці програми, тим більше у нас шансів отримати більше фінансування для житла – як з бюджету, так і від донорів. А це означає, що більша кількість переселенців зможе придбати власну оселю.
Почув від чиновників: «Переселенці – це навантаження на державний бюджет»
Дехто в коментарях у соцмережі назвав програму «ілюзорним лохотроном». Можете прокоментувати?
Є такий вираз: «Від самого початку всі люди хороші. Поганими їх роблять інші люди та обставини». Розумію гнів окремих людей, які не з власної волі втратили все - і в складний момент держава їх не захистила. Можу зрозуміти їхній внутрішній стан, тим більше що й у мене є родичі та багато знайомих, які постраждали від війни.
Трохи заглиблюся в історію. 2017 року ми з командою зібралися і дійшли рішення: необхідно щось вирішувати із житловою потребою переселенців. Четвертий рік тривала війна, і ніхто цю категорію громадян на державному рівні житлом не збирався забезпечувати. У наших програмах ВПО не могли взяти участь у принципі ніяк – перед ними стояли багато «шлагбаумів», прописаних в умовах «старих» програм. Ми ініціювали внесення змін до законів, постанов уряду. Почали з програми «Доступне житло». Далі ініціювали зміни в інтересах ВПО до державної програми забезпечення молоді житлом. Наполягли на знятті вимоги щодо перебування на квартирному обліку для переселенців та інших категорій громадян. У програмі забезпечення молоді житлом забезпечили першочергове право для переселенціів та учасників АТО. А 2019 року спільно з урядом розробили і реалізували пілотний проєкт програми Іпотеки під 3%, яка, по суті, стала прототипом для програми вже нинішньої.
При цьому до 2019-го року ми не те щоб підтримки у владних кабінетах щодо житлової потреби ВПО не бачили: почасти був навіть якийсь спротив. Коли у 2017-2018 роках ми йшли до міністерств зі змінами до програм, куди ми хотіли впустити переселенців, то отримали відповідь від чиновників: «Переселенці – це навантаження на державний бюджет». Це дослівно. У якому саме міністерстві і хто це казав, поки не стану оприлюднювати, але колись обов’язково про це розповім.
Започатковуючи програми для ВПО, ми не відчували підтримку від можновладців
Або згадати грудень 2019 року, коли наша команда зробила все можливе і неможливе, щоб забезпечити житлом за трьохвідсотковими кредитами понад 1100 сімей внутрішньо переміщених осіб. І коли читаємо такі коментарі, звісно, зараз нам по-людськи прикро. Тому що з 2018-го ми взяли курс на реальну допомогу, відкриті списки, онлайн-реєстрацію. Це давалося не завжди легко, але ми робимо те, що можемо.
Неодноразово чула: німці дають гроші просто так (мається на увазі грант, який не треба повертати), а ви тут вирішили наживатися на бідних переселенцях.
Поясню: з тих 3%, які сплачуватиме переселенець, частина йтиме на покриття витрат, пов’язаних з обслуговуванням кредитів, а решта надходитиме у так званий револьверний фонд, коштом якого інші переселенці зможуть отримати наступні кредити. Це була основна вимога німецької сторони: щоб вони не просто роздали гроші переселенцям, а був створений такий револьверний фонд, за рахунок якого більша кількість людей зможе розв'язати житлові питання. В європейському розумінні це називається «стале рішення».
Друге питання – і наші німецькі партнери, і ми маємо бажання, щоб цей ресурс поповнювався й іншими донорами.
Додам важливий момент щодо міжнародної співпраці. Окрім німецького банку KfW відомим у Європі є Банк розвитку Ради Європи. Ця фінансова інституція створена саме з метою підтримки осіб, які зіткнулися з проблемою вимушеного переселення. Вона підтримує соціальні проєкти і фінансує рішення для переселенців, біженців у країнах – членах Ради Європи. Банк має досвід роботи на Балканах, у Грузії, де обсяги інвестицій у житлові програми перевищують 200 мільйонів євро. На жаль, Україна поки не прислухалася до чіткої рекомендації, яка міститься в Резолюції Парламентської асамблеї Ради Європи 2198 (2018) «Гуманітарні наслідки війни в Україні», ухваленої 23 січня 2018 року і не почала співпрацювати з цим банком. А шкода. Можливо, це рішення буде переглянуте.
Повертаючись до наших програм, ми проведемо аналіз процесів по першому траншу, і лише потім будемо говорити з банком KfW та іншими донорами щодо можливості залучення додаткового фінансування.
Німецька програма передбачає, що за певний час ми зрозуміємо, скільки переселенців можуть обслуговувати іпотечний кредит і таким шляхом покращити свої житлові умови. А шляхи допомоги громадянам, економічне становище яких дозволяє їм претендувати лише на соціальне житло, необхідно обговорювати в комплексі з Мінреінтеграції та Мінсоцполітики.
Уважно читайте умови програми
Багато питань по новій програмі. Давайте відповімо на частину з них.
Рекомендую почати з того, що зайти на сайт Держмолодьжитла і прочитати детально виписані умови участі. Якщо людина приділила цій справі 15 хвилин, то 90 відсотків всіх питань у неї зникнуть: людина знатиме, куди і коли звертатися, які документи потрібні для реєстрації тощо. Після першого відбору я взяв участь у живому спілкуванні з переможцями з Києва і області – ми провели групову консультацію. Звичайно, серед учасників були ті, хто не розумів, що йому далі робити, бо окремі громадяни подалися на програму, навіть не заглиблюючись у її деталі. Але більша частина присутніх прийшли з конкретними питаннями.
І все-таки поставлю декілька питань від наших читачів. До прикладу, якщо учасник є фізичною особою-підприємцем I чи II групи, як у такому випадку рахується прибуток?
Конкретні обставини по кожній родині розглядатимуться на кредитному комітеті. Участь в цьому комітеті братимуть у тому числі представники імплементаційного консультанта. Навіть якщо людина сплачує єдиний податок, вона все одно подає декларацію про загальний дохід. Якщо людина за попередні періоди декларувала менший дохід, то вибачте, це її проблема. Тобто ми дивимося по декларації, який дохід зафіксувала людина за останні 6 місяців.
Голова Держмолодьжитла Сергій Комнатний та журналістка Анна Курцановська
Заяву подавали на трьох членів сім’ї, а скоро буде поповнення. Необхідно нову заяву писати в регіональне управління?
Дитина, яка народиться, матиме статус внутрішньо переміщеної особи, тоді необхідно буде подати до нашого регіонального управління заяву про внесення змін до складу сім’ї та надати документи, які підтверджують статус переселенця у дитини. Тобто знову заяву подавати не треба.
І тим, хто брав участь у першому відборі, але не увійшов до кола отримувачів кредиту, теж нову заяву подавати не треба?
Так, усе вірно. Подавши заяву один раз, надалі людина автоматично бере участь у другому, третьому, четвертому відборі, а якщо відбудеться додатковий, то і в ньому. І так до перемоги.
Людина, яка до війни брала участь у програмах Держмолодьжитла, може випробувати фортуну у відборах?
Ми врахували недоліки попередньої програми, тому відповідь – так. А от у програмі по 980-ій постанові ця умова не змінилася. Але ми ініціюємо відповідні зміни й до неї.
Чи є регіони, де переможцям буде складно підібрати житло, яке б відповідало умовам програми? Мабуть, серед них Донецька і Луганська області. Як бути?
Звісно, в Донецький і Луганській областях на підконтрольних територіях менше житла, яке підпадало б під критерії кредитних програм. Але воно є. Ми аналізували вимоги до житла, визначені урядом, і впевнено скажу: в кожному регіоні переможець зможе підібрати собі житло. Можливо, саме через відсутність великого вибору в цих регіонах не так багато охочих отримати кредит (у Донецькій області – 646 заяв, Луганській – 302). Ми не можемо дати дозвіл на кредитування об’єктів, побудованих 50 чи 60 років тому. Протягом всього терміну кредитування ми маємо бути впевненими, що житло буде ліквідним. Ми його маємо тримати у себе як заставне майно і розуміти, що за 20 років воно, вибачте, не розвалиться.
В Донецький і Луганській областях на підконтрольних територіях менше житла, яке підпадало б під критерії кредитних програм
Ситуації бувають різні. Наприклад, людина втратила роботу. Скільки у неї є часу на погашення заборгованості.
Наші кредитні процедури передбачають у разі, якщо у людині є тимчасові складнощі, можливість звернутися до регіонального управління і провести реструктуризацію заборгованості. Ми дуже гнучкі у ставленні до наших клієнтів. І в цілому наш кредитний портфель є одним із найкращих серед фінансових установ, які працюють на ринку іпотечного кредитування.
Але все ж таки, якщо є прострочення по платежах, що далі?
Якщо прострочення складає 90 днів і більше, такий клієнт вважається проблемним. Ми готуємо позовну заяву, ведемо з громадянином судову-претензійну роботу. Після суду включається виконавча служба, блокуються рахунки людини. Далі – примусова реалізація житла, яке перебуває в іпотеці. Але не хочу навіть і говорити про таке. За 29 років роботи Фонду таких випадків у нас було лише декілька. Критичних боржників у нас немає. Людина, яка взяла такий пільговий кредит, дорожить ним, розуміє, що іншого шансу придбати житло на найбільш вигідних у нашій державі умовах може більше й не бути.
Банки знайдуть тисячу причин відмовити переселенцям
Прочитала, що прем’єр-міністр Денис Шмигаль доручив Міністерству фінансів розробити іпотечні та лізингові програми, потенційними учасниками яких можуть бути і переселенці. На вашу думку, чи підійдуть для них саме лізингові програми?
Ідеальної програми не існує, немає такого проєкту, який підходив би кожному. Є групи людей, яким ані лізингові, ані іпотечні програми не підходять. Їм потрібне і доступне лише соціальне житло. Є й такі категорії громадян, для яких цікава доступна іпотека чи лізинг. Це питання конкретних обставин життя кожної людини та родини. Лізинг від іпотеки відрізняється лише одним – переходом правом власності. По суті, умови аналогічні, але по лізингу перехід права власності відбувається після погашення останнього платежу, тоді як по іпотеці – відразу, але житло знаходиться у заставі. Тут включаються ментальні особливості людини: я сплачую – і це житло вже моє, чи я роблю платежі – і моїм воно буде потім.
Зараз лізингові програми в Україні діють, зокрема, для поліцейських. Чи будуть вони діяти для переселенців? Маю певний сумнів. І от чому. У лізингових програмах банк, який виступає лізингодавцем, керується нормативами ліквідності, встановленими Національним банком України.
Якщо чесно, то банки знайдуть тисячу причин відмовити ВПО, бо їхній лізинговий чи іпотечний портфель буде неліквідним, і їм за це точно не подякує Нацбанк. Отже, для таких категорій наш Фонд – це оптимальна інституція. Ми неприбуткова організація, ми по суті діємо як банк, але не мусимо відповідати вимогам НБУ за ліквідністю. Ми єдині можемо видавати напряму кредити під ставку, нижчу за встановлену Національним банком.
Яка з програм Держмолодьжитла найбільш перспективна, на вашу думку?
Дуже цікава програма «Доступне житло», або 50/50, її завжди супроводжував великий попит. Програма не нова, діє з 2010 року. І економічно вона дуже цікава. Поряд з тим, що вона передбачає видатки з державного бюджету, які нібито прямо в бюджет не повертаються, ця програма стимулює людей інвестувати свої кошти. Розроблена вона на виконання закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь і передбачає інвестування саме в будівництво. На жаль, зараз будівельна галузь у нас недостатньо захищена, маємо багато випадків, коли об’єкти не добудували, заморозили чи невчасно ввели в експлуатацію. І це є проблемою програми «Доступне житло» в тому числі.
Зокрема, є проблемний об’єкт в Запорізькій області, який ще не ввели в експлуатацію. Докладаємо зусиль, щоб розв'язати це питання. Бо це не проблема програми чи Держмолодьжитла, і це не має бути проблемою людини. Скажу без зайвої дипломатії: насамперед у ситуації винен орган самоврядування, який виділив земельну ділянку для конкретного забудовника, дав дозвільні документи і за законом був зобов’язаний контролювати будівництво житлового об'єкта на своєї території. Доки на законодавчому рівні не будуть запроваджені механізми захисту інвестицій у будівництво і прав інвесторів, я за те, щоб у цій програмі брали участь уже введені в експлуатацію об’єкти. Але ж тоді програма втратить одну зі своїх цілей – розвиток будівельної галузі.
Раніше у нас був певний перелік об’єктів, де можна було придбати квартиру по програмі «Доступне житло». Але з 2018 року ми довірили людям самостійно обирати, куди їй понести свої гроші (а також куди за ними підуть гроші з бюджету держави).
Сергій Комнатний говорить про те, що програма Доступне житло фінансується недостатньо
На жаль, востаннє «Доступне житло» фінансувалося з Державного бюджету 2019 року, коли наприкінці року надійшло 300 млн грн і було укладено 989 договорів з громадянами на придбання житла. А наступного 2020 року нас спіткала пандемія COVID-19 і виділені кошти на цю програму у нас забрали на боротьбу з коронавірусом.
Якщо говоримо про кредитні програми, то це суто соціальні інструменти, які не передбачають інвестиції в будівництво. Тому ці програми зовсім різні. І питання – фінансувати їх чи ні – це все безпосередньо воля урядовців.
Свои. Эвакуация | Помощь
