Росія змінила термін реєстрації житла на окупованих територіях. Свої розбирались, навіщо це роблять

Свої проаналізували російські закони 2022, 2025 і 2026 років, матеріали законопроєктів та відкриту офіційну стенограму засідання Держдуми від 19 листопада 2025 року. З цих документів можна простежити не лише, як змінювалися строки, а й те, як російські посадовці самі пояснювали ці рішення.

Спочатку Росія сама дала власникам час до 2028 року

Початкова дата з'явилася восени 2022 року, після того як Росія оголосила про анексію окупованих українських територій. 4 жовтня 2022 року були ухвалені чотири окремі федеральні конституційні закони. Для окупованої Донеччини — №5-ФКЗ, для Луганщини — №6-ФКЗ, окремі документи — для захоплених частин Запорізької та Херсонської областей.

У статті 12 законів для Донецької та Луганської областей Росія перелічила документи, які визнаватиме підставою для реєстрації прав на нерухомість у своїй системі. Серед них — документи, видані українськими органами державної влади, органами місцевого самоврядування та українськими нотаріусами до оголошеної Росією анексії.

Йдеться про документи, що підтверджують виникнення, зміну, перехід або припинення права на нерухомість, а також обмеження чи обтяження такого права. У законі є додаткова умова: українські документи використовуються, якщо на відповідне майно не були видані інші документи окупаційними або російськими структурами.

Подати такі документи для внесення відповідних прав до російського ЄДРН дозволяли до 1 січня 2028 року.

У грудні 2025-го термін скоротили на півтора року

15 грудня 2025 року був підписаний Федеральний конституційний закон №4-ФКЗ «О внесении изменений в отдельные федеральные конституционные законы». Він змінив базові закони для всіх чотирьох окупованих регіонів. У частині, яка стосувалася реєстрації нерухомості, дата 1 січня 2028 року була замінена на 1 липня 2026 року.

Цим самим законом Росія закріпила нові федеральні правила щодо житлових приміщень з ознаками «безхазяйного» майна.

Для Луганщини, наприклад, закон встановив: право власності так званої «ЛНР» або її муніципалітетів на таке житло виникає з дня включення квартири чи будинку до відповідного реєстру майна. Після цього право має бути зареєстроване у російському ЄДРН.

Окремо прописали ще одну важливу норму: якщо відомостей про власника житла немає або наявні документи не дозволяють встановити власника, це не перешкоджає реєстрації квартири чи будинку за окупаційним регіоном або муніципалітетом.

Як пояснювали перенесення строків у Держдумі

Навіщо уряд запропонував забрати у власників півтора року, пояснювали ще до ухвалення закону. 19 листопада 2025 року законопроєкт розглядали у першому читанні на пленарному засіданні Державної думи РФ. Засідання стенографували. Його офіційна стенограма відкрита і доступна будь-кому.

Законопроєкт від уряду представляв Алмаз Хусаїнов, заступник міністра будівництва та житлово-комунального господарства РФ.

Алмаз ХусаїновАвтор: росЗМІ

Пояснюючи зміни щодо майна з ознаками «безхазяйного», Хусаїнов сказав, що уряд пропонує встановити особливий порядок визнання такого майна, його переходу у власність регіону та компенсацій колишнім власникам, які згодом звернуться з підтвердними документами.

Мету цієї частини законопроєкту він сформулював як необхідність «скорейшего вовлечения в оборот имущества» з ознаками «безхазяйного». Після цього Хусаїнов повідомив про скорочення строку подання раніше виданих українськими органами правовстановлюючих документів.

Після доповідей депутатам дали можливість поставити запитання.

Першою про нові терміни спитала Сардана Авксентьєва, депутатка від партії «Новые люди». Вона звернула увагу на те, що більшість строків у документі продовжували або уточнювали, тоді як строк щодо нерухомості — навпаки, скорочували.

Авксентьєва запитала: «По логике законопроекта все сроки или определяются, уточняются, или продлеваются, и только по той статье, которая касается недвижимости, сроки сокращаются. Скажите, пожалуйста, чем это вызвано?»

У відповіді Хусаїнов назвав кілька причин. Спочатку він говорив про «оперативну обстановку» та звернення керівників окупованих регіонів. За його словами, вони повідомляли про велику кількість фальсифікацій у документах, які громадяни подавали для реєстрації прав. Конкретної статистики — скільки таких документів виявили, яку частку вони становили серед усіх поданих заяв і в яких саме регіонах — під час цієї відповіді Хусаїнов не навів.

Далі він пояснив, що скорочення строку потрібне для «побуждения граждан для активной регистрации» — тобто щоб спонукати людей активніше оформлювати свої права у російській системі.

Свою відповідь він підсумував так: «Мы считаем, что с 2022 года времени было более чем достаточно для того, чтобы зарегистрировать свои права».

Депутати Держдуми просили повернути старий термін

Після скорочення строку до 1 липня 2026 року, через кілька місяців, в Держдумі з'явилася пропозиція повернути стару дату.

13 квітня 2026 року група депутатів на чолі з Сергієм Мироновим внесла законопроєкт №1205311-8. Вони запропонували знову дозволити подавати документи до 1 січня 2028 року.

У пояснювальній записці до цього законопроєкту автори посилалися на численні звернення людей, які мають проблеми з підтвердженням права власності. Серед причин вони називали високе навантаження на МФЦ та нотаріусів, втрату документів через бойові дії, необхідність відновлювати права через суд та труднощі з оформленням документів для військовослужбовців, евакуйованих людей і тих, хто проходить реабілітацію. Також у документах згадували обстріли й атаки безпілотників, які ускладнюють особисту участь людей у юридичних процедурах.

Автори законопроєкту прямо вказали, що продовження строку потрібне, зокрема, щоб не допустити визнання житлових приміщень «безхазяйними» і захистити права власників та спадкоємців.

Попри цю аргументацію, повернути початковий термін Росія не погодилася.

Новий термін до 1 січня 2027

4 серпня 2026 року Путін підписав новий Федеральний конституційний закон №4-ФКЗ. У ньому для окупованих частин Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей дата 1 липня 2026 року була замінена на 1 січня 2027-го. Ці зміни позначені у статті 12.

Автор: скриншот документа

Автор: скриншот документа

Нові правила поширили на правовідносини, які виникли з 1 липня. Продовження строку з’явилося у фінальному документі не одразу. За повідомленням Росреєстру, поправки про нерухомість внесли лише під час підготовки законопроєкту до другого читання. Їх авторами були перший заступник голови Ради Федерації Андрій Яцкін та голова комітету Держдуми з державного будівництва та законодавства Павло Крашенінніков.

Після підписання закону російський віцепрем’єр Марат Хуснуллін уже пояснював продовження тим, що частина людей не встигла подати документи і потребує додаткового часу.

У повідомленні Росреєстру навели слова російського віцепрем'єра Марата Хуснулліна. Він заявив: «Продление срока позволит завершить оформление недвижимости… тем гражданам, которые не успели ранее подать документы».

Те саме почали говорити й окупаційні органи на захоплених Росією територіях.

Для чого Росія змінює терміни?

Свої поговорили зі старшим юристом благодійної організації “Схід SOS” Анатолієм Колесніковим з приводу того, чи звертаються переселенці з питаннями щодо житла на тимчасово окупованих територіях і попросили його пояснити, навіщо російська влада змінює терміни перереєстрації.

“До нашої організації зверталися переселенці з питаннями про те, як зберегти житло на тимчасово окупованих територіях, але звернень було не багато. Наразі ж таких запитів немає. Якщо говорити про конкретні випадки, то була ситуація, коли у людини залишилась на окупованій території мати. А у цієї людини є частка у будинку. Звісно, сама вона не може нічого зробити, бо не є повною власницею житла. Але від окупаційної влади регулярно отримує листи, де їй пишуть, що до неї підселять когось, хто потребує житла. Єдине, що можна з цим зробити — фіксувати все для доказів”, — розповідає Анатолій Колесніков.

Що ж до зміни термінів, юрист каже, всі ці рішення — багаторівневі дії, які спрямовані на те, щоб легалізувати і закріпити на тимчасово окупованих територіях України російську владу.

“Російська влада сама пояснює, що так вони хочуть швидше запустити нерухомість в обіг. Але для судових процедур — це дуже ускладнює процес повернення житла. Ніхто не знає, як буде відбуватися цей процес після деокупації. Наприклад, є історія країн Балтії, коли після проголошення незалежності вони повернули всі об’єкти тим, хто був власником до радянської окупації. В Україні такої практики не було, тому оцінювати зараз щось дуже складно. Яка буде процедура перехідного правосуддя — невідомо.

Зараз на тимчасово окупованих територіях робиться все, аби закріпити там окупаційну владу. Там виявляють “безхазяйні” квартири і будинки, щоб завезти туди своїх військових, лікарів, вчителів тощо. Але не тільки — ще щоб виявити нелояльних до російської влади українців, які не оформлюють російські паспорти, і відібрати їхнє житло. Безоплатна експропріація майна громадян України на окупованих територіях є воєнним злочином. І російська влада втягує у цей злочин своїх громадян, яким дає експропрійоване там житло”, — пояснює юрист.

Безоплатна експропріація майна громадян України на окупованих територіях є воєнним злочином. І російська влада втягує у цей злочин своїх громадян, яким дає експропрійоване там житло

Також Анатолій Колесніков говорить про непевність у тому, що перенесення термінів оформлення житла на ТОТ за українськими документами дає гарантію того, що потім ці власники залишаться жити у своїх будинках чи квартирах.

“За Міжнародним правом, тимчасово окуповані території України є такими, де закони Російської Федерації не діють, бо це окупована територія. Фактично це територія безправ’я, і там ніхто не може отримати жодних гарантій”, — говорить Анатолій Колесніков.

І наполегливо радить тим, хто збирається їхати на окуповані території вирішувати майнові питання, не робити цього.

“Така поїздка може стати квитком в один кінець. Бо єдиний шлях — через фільтраційні пункти в Шереметьєво. Вірогідність пройти там фільтрацію дуже низька. Навіть якщо громадянин України опиниться на окупованій території, яка вірогідність того, що там вона не потрапить “на підвал”? Ми не радимо так ризикувати, бо життя і свобода дорожчі.

Натомість радимо всім фіксувати все, що стосується житла, привести у порядок документи, відновити, якщо їх немає — вжити заходів до реєстрації права за архівними даними та відомостями БТІ або визнати право власності у судовому порядку. Внести відомості про право власності до Реєстру речових прав. Якщо ваша квартира чи будинок визнані “безхозними” в окупації — подати заяву до Нацполіції за статтею 438 Кримінального кодексу України, яка передбачає відповідальність за порушення правил та звичаїв ведення війни, фіксувати, якщо є така можливість, все, що відбувається з вашим житлом в окупації. А також обов’язково подати заяви до Міжнародного реєстру збитків, щоб у майбутньому отримати компенсацію. Якою і коли вона буде — невідомо, це можна робити вже зараз, оскільки в Реєстрі передбачена категорія компенсацій через тимчасову втрату доступу до майна”, — радить юрист.

Фільтрація в Шереметьєво. Чому не варто їхати в окупацію, щоб переоформити житло і що робити

Кому росіяни дають "конфісковане" житло українців на окупованих територіях

Розподіл “віджатого” житла в окупованих Росією містах України. Свої дослідили, як це відбувається