Документи на квартиру чи будинок залишилися в окупації. Що робити і як відновити — пояснення юристки

Перший крок — з'ясувати, чи внесене ваше майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Саме від цього залежить подальший алгоритм дій.

Якщо право власності реєстрували після 2013 року, велика ймовірність, що інформація вже міститься в електронному реєстрі. У такому разі навіть втрата паперових документів не означає втрати підтвердження права власності.

Власник може отримати витяг з реєстру через нотаріуса, Центр надання адміністративних послуг або інші уповноважені органи.

Фактично такий витяг підтверджує наявність права власності та дозволяє здійснювати більшість юридичних дій, пов'язаних із нерухомістю.

Складнішою є ситуація для власників, які отримали нерухомість до запуску сучасної системи державної реєстрації.

У багатьох випадках відомості про таке майно зберігалися в архівах БТІ, а не в електронних державних реєстрах. Частина цих архівів залишилася на окупованих територіях або стала недоступною через бойові дії. Втім навіть у такій ситуації шансів підтвердити право власності достатньо.

Для цього потрібно звернутися до державного реєстратора, нотаріуса або ЦНАПу. Фахівці можуть направляти запити до архівів та інших установ для пошуку відомостей про об'єкт нерухомості.

«Якщо житло було отримане шляхом приватизації, звертатися потрібно до органу, який видавав відповідне свідоцтво — міської ради, райдержадміністрації чи іншого органу місцевого самоврядування. Навіть якщо населений пункт зараз окупований, такі установи часто працюють в евакуації або мають правонаступників на підконтрольній території України», — каже Наталія Орлова.

Якщо первинні документи недоступні, підтвердженням можуть слугувати інші докази:

• копії договорів купівлі-продажу, дарування чи міни;

• технічний паспорт;

• довідки БТІ;

• судові рішення;

• спадкові документи;

• інші офіційні документи, які підтверджують право власності.

Чим більше доказів вдасться зібрати, тим простіше буде відновити інформацію про майно.

Якщо власник втратив договір купівлі-продажу, дарування, міни або свідоцтво про право на спадщину, можна отримати дублікат документа.

Для цього потрібно звернутися до нотаріуса, який посвідчував правочин.

Якщо нотаріус уже не працює, його архів зазвичай передається іншому нотаріусу або державному нотаріальному архіву. Встановити місце зберігання документів допоможе будь-який нотаріус на підконтрольній Україні території.

«На сайті Нотаріальної палати України або Мін'юсту є відкриті реєстри, де можна дізнатися, чи працює нотаріус на підконтрольній території, чи його діяльність припинено, і до якого Державного нотаріального архіву (зазвичай обласного рівня, який був евакуйований) передано його справи», — уточнює Наталія Орлова.

Саме тому навіть якщо оригінал залишився в Маріуполі, Мелітополі, Бердянську чи Луганську, варто перевірити, чи не зберігся його другий примірник у нотаріальному архіві.

«Найпростіший шлях відновлення документів — через нотаріуса, якщо житло купували, отримували у спадок або за договором дарування. Людина може звернутися до будь-якого нотаріуса на підконтрольній території України. Нотаріуси мають доступ до Єдиного реєстру нотаріальних дій і можуть знайти документ та видати його дублікат», — каже Наталія Орлова.

Найскладніший сценарій — коли не залишилося ані документів, ані можливості отримати їхні дублікати через архіви або органи влади.

У такому випадку право власності доведеться підтверджувати через суд.

«Якщо людина не має жодного документа на житло, найреалістичнішим шляхом залишається позов про визнання права власності. Суд може враховувати не лише офіційні документи, а й інші докази: покази свідків, наприклад сусідів-переселенців, старі квитанції за комунальні послуги з прізвищем власника, фотографії чи відео квартири, копії документів або технічні паспорти, які вдалося зберегти», — каже Наталія Орлова.

Після отримання судового рішення право власності можна зареєструвати в державному реєстрі та відновити юридичне підтвердження своїх прав на нерухомість.

Але перш ніж звертатися до суду, варто подати кілька запитів.

«Багато БТІ великих міст (наприклад, Маріуполя, Донецька, Луганська) встигли частково оцифрувати свої бази або вивезти сервери перед окупацією (або під час попередніх хвиль евакуації). Крім того, правонаступники комунальних БТІ зараз працюють на підконтрольній території», — говорить Наталія Орлова.

Тому перш ніж іти до суду, обов'язково треба надіслати офіційний запит до релокованого БТІ вашого міста чи району

Для багатьох власників питання документів здається другорядним, поки вони не мають доступу до свого житла. Однак експерти радять не відкладати його вирішення.

Підтверджене право власності може знадобитися для оформлення спадщини, проведення юридичних дій із нерухомістю, отримання компенсації за пошкоджене чи зруйноване житло, а також для майбутніх механізмів відшкодування збитків, завданих війною.

Крім того, держава вже збирає інформацію про втрати громадян через війну, а наявність підтверджених прав на нерухомість значно спрощує подання відповідних заяв.

Якщо документи залишилися на окупованій території, фахівці радять діяти за таким алгоритмом:

• Перевірити наявність відомостей про майно в Державному реєстрі речових прав, якщо інформація є — отримати витяг з реєстру.
• Якщо інформація відсутня — пошук дублікатів: звернутись  до нотаріуса (або державного нотаріального архіву), який посвідчував договір, для отримання дубліката. Паралельно направити запит до релокованого комунального БТІ за місцем знаходження майна.
• Отримання відмови (для суду): якщо архівів немає і дублікат видати неможливо — звернутися до ЦНАПу з тим, що є на руках. Отримати офіційне рішення-відмову у державній реєстрації прав.
• Визнання права власності через суд: звернутися до суду з позовом про визнання права власності (додавши копії документів, квитанції, фото, покази свідків та отриману відмову реєстратора).

«Важливо розуміти, що відновлення документа — це лише перший етап. Після отримання дубліката або рішення суду потрібно звернутися до нотаріуса чи ЦНАПу і зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме після цього інформація про житло з'явиться в реєстрі та буде доступною для подальших юридичних дій. Якщо ваше право на майно виникло та оформлене до 2013 року, внесення даних до Державного реєстру прав здійснюється безоплатно», — наголошує Наталія Орлова.

• Після підтвердження права внести відомості до державного реєстру.

Навіть якщо оригінали документів залишилися на окупованій території або були втрачені під час війни, це не означає втрату нерухомості. У більшості випадків право власності можна підтвердити та відновити, хоча інколи цей процес потребує часу, збору доказів і додаткових юридичних процедур.