Житлова програма єОселя: що зміниться з 17 липня 2026 року. І які умови отримання іпотеки

Що таке Кредити на житло під 3% і як працює програма

єОселя — це державна програма доступної іпотеки. Вона дозволяє українцям купити житло за нижчими ставками, ніж на звичайному ринку: 3% або 7% річних.

Різницю між ринковою і пільговою ставкою компенсує держава через ПрАТ “Укрфінжитло”. Самі кредити видають банки-партнери програми.

За даними “Укрфінжитла”, від початку роботи єОселі нею скористалися понад 25 тисяч українських родин. Загальна сума виданих кредитів перевищила 45 млрд грн.

Хто може отримати єОселю у 2026 році

Податися на єОселю можуть громадяни України віком від 18 років. Важлива умова: на момент повного погашення кредиту позичальнику має бути не більше 70 років.

Також заявник має відповідати вимогам щодо доходів, платоспроможності, наявності або відсутності житла та умов програми.

Окремі категорії можуть оформити іпотеку під 3%, інші учасники — під 7%.

Кому доступна ставка 3%

Ставка 3% передбачена для окремих професійних і соціальних категорій.

Зараз її можуть отримати:

• військовослужбовці за контрактом ЗСУ, НГУ, ДПСУ, СБУ;
• мобілізовані військовослужбовці — з 10 січня 2026 року вони отримали ті самі умови, що й контрактники;
• медики державних і комунальних закладів;
• педагоги шкіл і закладів вищої освіти;
• науковці;
• поліцейські Національної поліції;
• рятувальники ДСНС.

Що зміниться з 17 липня 2026 року

Головна зміна — розширення програми для ветеранів війни та їхніх родин.

З 17 липня компенсацію ставки до рівня 3% зможуть отримати:

• ветерани війни та учасники бойових дій;
• люди з інвалідністю внаслідок війни;
• сім’ї загиблих ветеранів війни;
• сім’ї загиблих захисників і захисниць України.

Ставка 3% діятиме протягом перших 10 років кредиту. Після цього вона становитиме 6% річних.

Нові правила поширюватимуться на кредити, оформлені після набрання чинності змінами. Також оновлення передбачають компенсацію ставки для резервістів в особливий період та членів їхніх сімей, відповідно до нових правил програми.

Ставка 7%: хто може скористатися

Ставка 7% доступна для інших громадян України, які відповідають умовам єОселі.

Йдеться про людей, які не мають власного житла або мають житло, що не відповідає встановленим нормативам.

Пільгова ставка 7% діє перші 10 років, після цього вона зростає до 10%.

Чи можуть ВПО отримати єОселю

Так, внутрішньо переміщені особи можуть оформити єОселю за ставкою 7%, якщо відповідають вимогам програми.

ВПО можуть купити житло у будь-якому регіоні України — без прив’язки до місця реєстрації. Для участі потрібна чинна довідка ВПО.

Члени сім’ї ВПО першого ступеня споріднення — батьки, подружжя та діти — також можуть брати участь у програмі під 7%.

Окремо з вересня 2025 року діє програма підтримки для ВПО, які втратили житло. За нею держава може компенсувати частину першого внеску та платежів за кредит. Актуальні умови варто перевіряти на сайті “Укрфінжитла”.

З 17 липня 2026 року ВПО також зможуть використати житловий ваучер як перший внесок, після набрання чинності відповідних змін.

Основні умови єОселі у 2026 році

Кредит за єОселею можна оформити на строк від 1 до 20 років.

Перший внесок — від 20% вартості житла. Для позичальників віком до 25 років включно передбачений знижений перший внесок — від 10%.

Для першого внеску можна використати сертифікати єВідновлення.

Ставки такі:

• 3% річних у перші 10 років, далі — 6%;
• 7% річних у перші 10 років, далі — 10%.

Платіж за кредитом не має перевищувати приблизно 40-50% підтвердженого доходу позичальника.

Також можна залучати поручителів. Їхні доходи банк може враховувати під час оцінки платоспроможності. Програма також передбачає поняття майнового поручителя — людини, яка може надати своє житло або майнові права як додаткове забезпечення.

Кредит можна погасити достроково без штрафів.

Яке житло можна придбати за єОселею

За програмою можна купити квартиру, приватний будинок або таунхаус — як на первинному, так і на вторинному ринку.

Житло має відповідати вимогам програми та банку. Перевіряють документи, технічний стан і можливість передати об’єкт в іпотеку.

Обмеження щодо площі

Для квартир нормативна площа така:

• 52,5 м² — для однієї людини;
• 73,5 м² — для сім’ї з двох або трьох осіб;
• плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї понад двох осіб;
• максимум — 115,5 м².

Для будинків і таунхаусів:

• 62,5 м² — для однієї людини;
• 83,5 м² — для сім’ї з двох або трьох осіб;
• плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї понад двох осіб;
• максимум — 125,5 м².

У програмі тепер офіційно враховують дітей до 21 року.

Якщо житло більше за норматив, його можна придбати, але додаткову площу доведеться оплатити власними коштами. Для житла не старшого за 3 роки площа може перевищувати норму не більш ніж на 10%. Для житла старшого за 3 роки перевищення не допускається.

Обмеження щодо вартості

Вартість квадратного метра і загальна вартість житла не можуть перевищувати граничні норми програми більш ніж на 10%. Граничні вартості розраховуються на основі показників опосередкованої вартості спорудження житла для кожного регіону і можуть оновлюватися.

Ці ліміти залежать від регіону і можуть оновлюватися. Актуальні показники публікують на сайті “Укрфінжитла”.

Вік житла і регіональні особливості

Для військовослужбовців, силовиків, медиків, педагогів, науковців і ветеранів діють такі правила:

• у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях можна купити житло не старше за 20 років;
• в інших областях — житло не старше за 3 роки.

Для ВПО житло може бути не старше за 20 років у всіх регіонах, де працює програма.

Для інших категорій — квартира або будинок мають бути не старші за 3 роки.

У регіонах, де тривають бойові дії або діють обмеження через воєнний стан, купівля житла за єОселею може бути недоступна. Актуальний перелік варто перевіряти на офіційному порталі програми.

Приклад розрахунку кредиту

Якщо квартира коштує 2 млн грн, перший внесок 20% становитиме 400 тисяч грн. Сума кредиту — 1,6 млн грн на 20 років.

Орієнтовний щомісячний платіж:

• за ставкою 7% — близько 12 400 грн у перші 10 років;
• за ставкою 3% — близько 8 900 грн.

Фактична сума залежить від банку, доходів позичальника, умов договору та додаткових витрат.

Додаткові витрати, які варто врахувати

Окрім першого внеску, потрібно врахувати інші витрати:

• оцінку нерухомості;
• нотаріальне оформлення;
• страхування майна;
• страхування життя;
• можливі банківські комісії.

Орієнтовно незалежна оцінка коштує від 3 900 грн. Нотаріальне оформлення і державне мито можуть становити 1–2% вартості житла. Страхування нерухомості — близько 0,5% щороку, страхування життя — близько 0,3% щороку.

Як оформити єОселю через Дію: покрокова інструкція

Щоб податися на єОселю, потрібно:

• авторизуватися у застосунку Дія або на порталі eoselia.diia.gov.ua через КЕП;
• обрати послугу “єОселя”;
• заповнити анкету — вказати категорію, доходи і склад сім’ї;
• обрати банки, яким надсилатимете заявку;
• дочекатися попереднього рішення банків;
• підібрати житло, яке відповідає вимогам програми;
• пройти перевірку документів у банку;
• укласти кредитний договір і договір купівлі-продажу.

Подати заявку можна одразу в кілька банків.

Які документи потрібні для єОселі

Перелік документів:

• паспорт громадянина України;
• РНОКПП;
• документи, що підтверджують доходи;
• документи про сімейний стан;
• свідоцтва про народження дітей;
• документи, що підтверджують пільговий статус;
• військово-облікові документи — за потреби;
• документи на обране житло — після вибору об’єкта.

Частину даних банк може отримувати через державні реєстри за згодою заявника.

Які банки працюють із програмою єОселя

Кредити за єОселею видають банки-партнери. Серед них — “Ощадбанк”, “ПриватБанк”, “Укргазбанк”, Sense Bank, “Таскомбанк”, “Глобус Банк” та інші.

Актуальний перелік банків краще перевіряти на офіційному порталі єОселі, бо він може змінюватися.

Кому можуть відмовити у єОселі

Причинами відмови можуть бути:

• недостатній підтверджений дохід;
• погана кредитна історія або прострочення;
• невідповідність житла умовам програми чи вимогам банку;
• наявність власного житла понад норматив;
• застаріла або неправильно оформлена довідка про пільговий статус;
• помилки в документах або неповний пакет.

Якщо один банк відмовив, можна спробувати подати заявку до іншого — вимоги банків можуть відрізнятися.

Що змінилося у програмі єОселя у 2026 році

У 2026 році в програмі єОселя з’явилося кілька важливих змін.

З 10 січня мобілізовані військовослужбовці отримали право на ставку 3% нарівні з контрактниками.

З 17 липня ставку 3% поширюють на ветеранів, учасників бойових дій, людей з інвалідністю внаслідок війни та сім’ї загиблих захисників і захисниць.

Також уточнили правила визначення нормативної площі житла залежно від складу сім’ї, оновили підхід до складу сім’ї — тепер враховують дітей до 21 року.

Крім того, передбачили можливість залучати поручителів, які не є членами сім’ї, запровадили поняття майнового поручителя та готують автоматичну перевірку доходів через державні реєстри за згодою заявника.

Чи можна продати або здати житло, куплене через єОселю

Житло, куплене за єОселею, перебуває в іпотеці до повного погашення кредиту.

Будь-які операції з таким майном мають відповідати кредитному договору і погоджуватися з банком.

Оновлені правила також передбачають обмеження на відчуження житла протягом 36 місяців після купівлі.

Поширені питання

Хто може отримати єОселю у 2026 році?
Ставку 3% можуть отримати військовослужбовці, мобілізовані, медики, педагоги, науковці, поліцейські, рятувальники ДСНС, а з 17 липня 2026 року — також ветерани, УБД, люди з інвалідністю внаслідок війни та сім’ї загиблих захисників. Ставка 7% доступна для ВПО та інших українців, які не мають власного житла або мають менше нормативу.

Який перший внесок потрібен для єОселі?
Від 20% вартості житла. Для позичальників до 25 років включно — від 10%. Також можна використати сертифікати єВідновлення.

Чи можуть ВПО оформити єОселю?
Так, за ставкою 7%. ВПО можуть купити житло в будь-якому регіоні України без прив’язки до реєстрації. Потрібне чинне посвідчення ВПО.

Як подати заявку на єОселю через Дію?
Потрібно авторизуватися в Дії або на порталі eoselia.diia.gov.ua, обрати послугу “єОселя”, заповнити анкету, обрати банки й надіслати заявку.

Яку квартиру можна купити за програмою єОселя?
Квартиру або будинок на первинному чи вторинному ринку, якщо житло відповідає вимогам програми щодо площі, вартості, віку об’єкта і регіону.

Документи на квартиру чи будинок залишилися в окупації. Що робити і як відновити — пояснення юристки

Чи можна продати житло в окупації без паспорта РФ і які є ще варіанти? Пояснення юристки

Фільтрація в Шереметьєво. Чому не варто їхати в окупацію, щоб переоформити житло і що робити