В Донецке не признают украинские доверенности на жилье. Как теперь продать квартиру?
Оккупационные администрации в Донецкой области с 4 мая 2020 года перестали признавать доверенности на недвижимость, которые выдали украинские нотариусы. Как теперь можно продать квартиру в Донецке, разбирались Свои.City.
Что изменилось?
Оккупационные администрации на неподконтрольных территориях Донецкой области решили не признавать доверенности на недвижимое имущество, выданные нотариусами Украины или даже Российской Федерации. Котируются теперь только бумаги, заверенные местными «нотариусами» и лишь на русском языке.
Отметим, что с начала войны местные администрации вводили уже ряд правил, затрудняющих продажу жилья на оккупированной территории.
Так, в 2015 году в оккупированной части Донецкой области создали свои «реестры недвижимости»: от местных жителей требовали переоформить свое имущество и получить «документы» от имени оккупационных администраций.
1 января 2017 года в Донецке потребовали «переоформить» по местным «законам» сделки по купле-продаже квартир, совершенные по украинскому законодательству с 11 мая 2014 года (со дня проведения так называемого «референдума») по 31 декабря 2016 года.
Донецк
Чтобы разобраться, как теперь можно продать или купить жилье на оккупированной территории, мы обратились к донецкому риелтору с 20-летнем стажем Марине (имя изменено).
Женщина напомнила, что в оккупированной части Луганской области перестали принимать доверенности украинского образца еще с 1 января 2017 года. Продавцы, проживающие там, вынуждены обращаться к местным «нотариусам». А тем, кто выехал на свободную часть Украины и по разным причинам не может пересечь линию разграничения, приходится выезжать для оформления доверенности в Россию – если позволяют идеологические взгляды.
Однако в Донецке теперь не принимают даже российские документы.
Как теперь продать квартиру в Донецке
Вариант первый – это приехать в Донецк по окончанию карантина и получить бумажку от местного «нотариуса». Тем, у кого такой возможности нет, риелтор советует подождать. Агенты недвижимости надеются, что оккупационные администрации введут некий механизм «признания» доверенностей украинского или российского образца.
Однако для многих желающих продать свое жилье в оккупированной части Донецкой области такой вариант не подходит. Не намерены приезжать не только те владельцы недвижимости, которые по политическим мотивам стали «невъездными». Это касается и тех, кому это экономически невыгодно и неудобно. У некоторых продавцов возраст и здоровье не позволяют отправиться в дальний путь с многочасовым ожиданием в очереди на пересечение линии разграничения. А у кого-то на руках больные родственники или маленькие дети.
– А если владелец жилья выехал в удаленный от Донбасса регион Украины, России или за границу, оставив доверенность на сделку? В связи с изменившимися условиями он может и вовсе отказаться от мысли продать жилье, – рассуждает риелтор Марина. – Так как средства, потраченные на дорогу для подготовки сделки или же самой сделки, могут не окупиться суммой, вырученной с продажи жилья.
Вообще с началом войны и оккупации цены на жилье на Донбассе сильно упали. Так, однокомнатную квартиру в районе торгового центра «Золотое кольцо» или цирка в Донецке сегодня можно приобрести и за $9-11 тыс., тогда как до войны такое жилье стоило $15-30 тыс.
ТЦ «Золотое кольцо» в Донецке
– Нововведения оккупационной власти приведут к тому, что большинство не смогут продать свою недвижимость, – считает Елена Маленкова, генеральный директор украинской группы компаний KDU Realty Group. – Большинство продавцов – это те, кто не связывает свое будущее с Донецком, кто уже уехал и дал доверенность на распоряжение своей недвижимостью третьим лицам. И доверенности эти были оформлены в большинстве случаев уже не в Донецке. Никто из «нотариусов», которые сейчас работают в Донецке, не рискнет сделать нужную доверенность заочно – так как ее могут проверить по базе прохождения доверителя через линию разграничения. Безусловно, что в связи с такими драконовскими «законами» цены на недвижимость на оккупированной территории еще упадут.
Альтернатива
Альтернативный вариант продажи жилья – это так называемые «домашние сделки». Однако это долгий путь.
Речь идет о продаже жилья по украинским законам на территории, подконтрольной украинскому правительству. Схема такая: покупатель расплачивается с продавцом, продавец дает покупателю доверенность на распоряжение этой недвижимостью с правом отчуждения.
Если Украина вернет под контроль оккупированные территории, то там восстановится украинская юрисдикция, а значит сделка будет во всех смыслах на этих территориях признана. Если она уже оформлена в соответствии с законодательством Украины, а данные об изменении собственника внесены в единый украинский реестр вещных прав – безо всяких дополнительных действий. Если не оформлена, то покупатель сможет ее оформить, подав суд.
Покупатель также может попытаться убедить оккупационные администрации признать его права на эту недвижимость. В таком случае истец-покупатель предъявляет в местный «суд» расписку покупателя, которому он передал деньги, с указанием, за что он уплатил; доверенность украинского (с заверенным переводом на русский) или российского образца, а также данные покупателя – ксерокопию паспорта и идентификационного кода. Истец должен настаивать на том, что продавец «уклоняется от оформления прав» на недвижимость по «законам» оккупантов.
Донецк
Зачем оккупантам новые правила
По мнению Елены Маленковой, нововведение может означать:
- попытку инвентаризации и отжима имущества, которым никто не пользуется;
- попытку передела рынка риелторских услуг;
- шантаж Украины в Минском процессе.
Риелтор Марина добавляет, что препятствия для продавцов жилья могут вводиться для создания различного рода «надстроек», дополнительные услуги которых нужно будет отдельно оплатить.
Если же целью новых правил был отжим жилого фонда, то, по мнению собеседницы, оккупанты будут иметь проблемы с продажей таких квартир.
– Если эти нововведения были очередной попыткой «национализировать» – читай «отжать» – то жилье, которое все еще не переоформлено в местный «единый реестр прав на недвижимость», то как с распределением, так и с продажей такой недвижимости в дальнейшем будут большие проблемы. Я не возьмусь за продажу «национализированного» жилья. И ажиотажного спроса на такое жилье не будет. Кто из жителей, например, Новоазовска или Тореза решится отдать свои кровные средства, накопленные на недорогую однокомнатную квартирку в Донецке, если она была «национализирована»?
Донецк
По словам риелтора, покупатели на оккупированной территории хотят видеть всю историю недвижимости, которую собираются приобрести.
– Покупатели часто требуют даже сеанса видеосвязи с продавцом! А продавцом «национализированных» квартир кто будет? «Фонд государственного имущества ДНР»? Тогда и у того, кто получил такое жилье по некоей «государственной программе», и у того, что его купил, могут возникнуть закономерные опасения. А вдруг хозяева все же приедут и подадут в суд? А вдруг власть переменится – разговоры о возвращении под юрисдикцию Украины на всех уровнях имеют место все шесть лет войны.
Свої в Telegram 
