Ми знайшли свою квартиру у Києві на вторинному ринку. Досвід переселенки (з цифрами та нюансами)
Переселенка Тетяна Строй сім років йшла до того, щоб придбати житло у Києві, куди вимушено переїхала з родиною з Донецька. В червні 2021-го року, маючи на руках певні заощадження, вони з чоловіком вирішили придбати житло в іпотеку. Але вивчили реалії ринку нерухомості у столиці і від цієї ідеї відмовилися. Тетяна розповіла про те, які складнощі виникли під час пошуку житла.
Свои.Сity продовжують серію матеріалів Свій дім, в якому переселенці розповідають про власний досвід вирішення питання з жилом в різних містах України, а також інтерв'ю експертів щодо пільгових програм кредитування.
Ринок нерухомості як турецький базар
Пошук житла Тетяна Строй вирішила довірити спеціалістам. Агенція нерухомості супроводжувала родину переселенців від початку пошуку квартири до оформлення усіх потрібних документів. Все почалось з первинної консультації, яка допомогла зрозуміти основні тенденції ринку нерухомості у столиці.
“Питання в тому, що це реально ринок. Як і на базарі, тут якусь логіку не треба шукати: тут багато чого ірраціонального, емоційного. Як на турецькому базарі, де постійно торгуються і можуть дорогі речі зторгувати собі за копійки. Тут звісно не так, але це все-таки теж мистецтво перемовин. Наскільки ти комунікацію можеш налагодити, хто кого переконує, як розмовляє з власником, наскільки може посунутись у ціні. Тому не може бути єдиного підходу”, - пояснює Тетяна.
“У своїх базах вони перевіряють квартири, тому що досить багато шахрайських схем, - уточнює Тетяна. - Мені одразу сказали - не ведіться на фотографії. Тому що виставляти можуть зовсім “ліві” фото для привернення уваги. І так в мене колись було з орендою, тобто я розумію, що ріелтори кажуть правду - так воно і працює”.
Переселенка зазначає, що на реальні фото їм також рекомендували особливо не покладатися, тому що в натурі й ремонт, і сантехніка можуть виглядати набато гірше.
“Коли ти приходиш, то все, що здавалося вам привабливим, може бути геть іншим. Ви побачите подряпини на підлозі, пошарпані меблі, якщо вони лишаються. Стіни, під'їзд, ліфт...”, - ділиться досвідом жінка.
Квартиру треба було знайти у досить вузькому сегменті, що значно ускладнило пошук.
“Нам не підходив весь Святошинський район, а тільки певна локація (мікрорайони біля метро Академмістечко): ми прив'язані до школи, де навчається наша донька, до її гуртків, плюс задоволені інфраструктурою, і взагалі нам тут подобається. Якби ми розширили географію, то було б все швидше і вибір більший”, - пояснює Тетяна.
Тетяна Строй з донькою
Реальні ціни на квартири у Києві
Першою Тетяна Строй подивилась двокімнатну “вбиту хрущовку” з ціною 56 тисяч доларів.
“Кімнати маленькі, вузькі, балкон крихітний, комори немає... Ми розуміли, що таке житло ніяк не вирішує наші задачі, оскільки нам потрібні три окремі місця для роботи і навчання. Дистанційка у карантинні часи геть змінила всі наші вимоги до житла, оскільки тепер воно наполовину й офіс. Наприклад, до історії з ковідом я б в житті не подумала, що мені потрібно більше двох кімнат”, - поясню жінка.
На початку пошуку вони мали намір шукати двокімнатну квартиру, але агентка пояснила, що вона шукатиме варіанти на 2-3 кімнати: різниця між “двушкою” і “трьошкою” іноді всього-навсього 1000-2000 доларів.
“Все це було по стану на рівні “сарай”- і ціни 57-59 тисяч доларів за трикімнатну. Об’єднувало їх те, що вони усі були “вбиті”, і там потрібно було починати зі стяжки підлоги. Я сміялась, крізь сльози: “Усе, що люди продають - це відстань до метро або вид з вікна. Агентка Альона мені відразу сказала не дивитися особливо на ті ціни, які пишуть, адже реальна ціна в угоді може бути іншою. В чому користь агентів? В тому, що вони бачать реальні продажі і ціни, за якими укладаються угоди в тому чи іншому районі. В процесі грамотних переговорів досягають розумного компромісу”, - згадує Тетяна.
Жінці ріелтори пропонували різні варіанти, але було все далеко від потрібної локації.
Академмістечко в Києві
“Мені стало цікаво, чому я у цій локації нічого не бачу, і з пішла переглянути, що там є на інтернет-майданчик з продажу нерухомості. Яким чином я знайшла свою квартиру? Насправді, на інших сайтах по фільтру “2-3 кімнати”, я б її ніколи не побачила, бо те, що ми зрештою обрали, виявилося 4-кімнатною! Мене привабили фотографії, бачила, що більш-менш свіжі стіни, сучасні розетки і світильники. Але ж 4 кімнати! Проте погляд впав на зазначену площу - 66 квадратних метри. І це викликало ще більшу зацікавленість”, - каже співрозмовниця.
Спочатку родина розраховувала витратити 52-55 тисяч , але та, що сподобалась, коштувала 60 тисяч доларів.
“Дорожче, але знову ж таки, ми протягом червня бачили, як лізли ціни, особливо на однокімнатні. Я раз на тиждень зазирала в оголошення і бачила, що весною ціна на однушку була 34-35 тисяч. І тепер я бачу 44 тисячі, а ті, що у кращому стані, - 50!" - зазначає Тетяна.
За словами Тетяни, ситуація в столиці на ринку нерухомості така: квартири розлітаються в столиці, як гарячі пиріжки.
Родині готові були дати іпотеку у трьох банках, до яких вони звернулись.
“Це - “Кредо”, “Правекс” і “Ощад”. Там більш менш схожі пакети і умови. Можу радити ці три банки. Але в "Правекса", на мою думку, занадто сувора перевірка. Все могло би бути нормально, якщо б ми не стикнулися з шаленим попитом на квартири. Продавці просто не хочуть чекати, доки банк зробить ретельну перевірку об’єкту, документів та дозволить оформлення”, - каже Тетяна.
Гра на випередження
Коли родина Тетяни дійшла до тієї квартири, яка їх зацікавила, - перегляди були розписані на кожні 20 хвилин.
“Ми були у черзі другими. І за нами були ще троє, яких ми бачили у дворі. До того нас навчили, що в принципі, якщо об'єкт вас більш-менш влаштовує, то прийдіть уже з готовою сумою на заставу. Ріелтори розповідали, що буквально покупці наполягають на якнайшвидшому внесенні застави і ведуть власника до нотаріуса", - згадує переселенка.
Заставу одразу родині внести не вийшло, на показі був присутній родич власниці, а не вона сама.
У будь-якому разі, це були дуже великі гроші для родини і зовсім не та сума, на яку вони розраховували.
“Я зрозуміла, що це буде “вічний міраж” і з іпотекою нічого не вийде. На кожному перегляді нам власники казали, що не хочуть чекати. Ми вирішили знайти ці гроші і закрити угоду. Щоб тобі дісталось бажане, ти маєш якось замотивувати власника”, - каже Тетяна.
Жінка зауважує, що певно в інших населених пунктах нема такого ажіотажу. Це притаманно Києву. Тетяні довелося знайти потрібну суму без оформлення іпотеки у банку - і угоду придбання квартири уклали.
“Тепер врешті решт ми - власники. А іпотека - це, психологічно легше, що в тебе є 10 років розрахуватися. Але з іншого боку, якби щось трапилося, то все забрав би банк, а тут ми все ж таки маємо документ про власність і можемо розпоряджатися майном”, - пояснює Тетяна.
Родина Тетяни у власній квартирі в Києві
Чому іпотека в Києві - це складно
Олена Маленкова - керуюча партнерка і генеральна директорка групи компаній KDU Realty Group, блогерка. Її агенція допомагала Тетяні Стрій знайти і придбати квартиру у Києві:
У Тетяни був сегмент, який я називаю “Червоний океан”. там на одного власника приблизно 7-8 покупців. Якщо ви у сегменті умовно вище 100 тисяч, то у вас менше конкурентів.
Ринок нерухомості розігнали саме банки, коли у 2019-му році почали кредитування. До цього іпотеки не було взагалі. Остання іпотека була у 2008 році. Потім коли була криза 2008-2009 року, коли посипалась валютна іпотека, намагалися реструктуризувати. Були спроби поновити кредитування, але ставка була 22-26%. Люди просто припинили брати іпотеку. Враховуючи, що ціни падали, то ця іпотека зовсім нікому не була потрібна. І ось у 2019-му році вперше почали кредитувати - і на ринок виплеснулися з дуже цікавими іпотечним ставкам пільгові кредити, які, наприклад, під 3% для переселенців.
У сегменті іпотеки існує певний недолік. Якщо ви прийшли в банк і хочете взяти квартиру у кредит, то власник повинен спочатку підписати документи. Тільки після цього ви свою квартиру маєте передати у власність банку. Люди по-різному до цього ставляться, для них це ризик. Тому пріоритет при покупці віддається тим, хто приходить з грошима, а не тим, хто бере кредит. Тому коли ви приходите і кажете, що у мене іпотека, і якщо я працюю на стороні власника, то я своєму клієнту кажу "Якщо в вас не буде іншого покупця , тоді ми дамо цьому. Але нам більш вигідний кеш - менше ризиків і зайвих рухів".
Окрім іншого, приблизно два тижні йде на ухвалення у банку. Час зараз який - ринок живий і квартиру в принципі можна продати за тиждень-два. Чого сидіти і когось чекати? Якщо ви приходити з іпотекою на перегляд, то ви не торгуйтесь, тому що вам можуть відмовити тільки по тій причині, що у вас іпотека. З іншого боку в жодній країні світу не було такого, щоб за готівку люди купували, вони кредитуються . Це правильно.
При придбанні квартири варто пам'ятати про додаткові витрати. За готівку ви платите лише 1% податку в пенсійний фонд, і якщо ви наймаєте ріелтора, то ви оплачуєте його послуги - від 3 до 5% від вартості квартири. Нотаріальні послуги - це 5000 гривень на оформлення покупця та продавця. Тобто ваші витрати - це 1% пенсійного фонду і 2500 гривень нотаріусу.
Свої в Telegram 
