Переселенки купили квартиры в ипотеку в Харькове, Ирпене и Ворзеле. Что делать с ней во время войны?
Сначала они остались без родных стен в 2014-м, когда Донецк и Луганск были оккупированы. Переехав в мирные города, эти женщины сначала годами меняли арендованные квартиры. А подкопив денег, решились на приобретение собственных квадратных метров. Пусть даже в кредит. Война не дала счастливо пожить в этих квартирах.
В купленной квартире была лишь раз
Марина Шевченко до 24 февраля была переселенкой. Она из Луганска, оставив там недвижимость, вместе с маленькой дочкой переехала в Харьков. Теперь она еще и беженка. Спасаясь от обстрелов и бомбежек, перебралась в Польшу.
«Жила в Харькове с 1 июля 2014-го. Где нашла работу – туда и переехала. Переехала с дочкой, ей на тот момент было 6 лет. Выехали с одним чемоданом. Дочка как раз в первый класс пошла в харьковскую школу».
Марина нашла однокомнатную квартиру на Северной Салтовке. Поначалу за аренду платила 2500 грн., а до того, как уехать из Харькова, уже 5000. Как в 2014-м поселилась тут, так и жила до 24 февраля 2022-го.
«Когда утром прочитала новости, сначала не могла поверить в происходящее. И первый вопрос в голове – что, опять? Дежавю, не иначе. В тот же день собрала чемодан, тот, что 8 лет назад привезла из Луганска. Покидала кое-какие вещи свои и дочери, и мы поехали в центр Харькова к моей сестре. Там неделю просидели в подвале. Оставаться в городе было опасно для жизни, 6 марта мы уехали. Сейчас с ребенком нахожусь в Польше. Тут нас приняли очень хорошо: жилье, еда, все необходимые вещи. Поляки к беженцам относятся очень хорошо. За все это им огромная благодарность. А в дом, в котором арендовала квартиру, было пару прилетов. Из-за этого случился пожар. Что сейчас с домом, не знаю, наверное, уже ничего не осталось».
В этом доме в Харькове Марина снимала квартиру
Марина, как и все переселенцы, мечтала вновь обрести свой угол, а не арендованный. Вспоминает, что когда узнала о программе предоставления льготных кредитов для переселенцев под 3% за средства Немецкого банка развития KFW, решила не упускать свой шанс. И подала документы через портал «Дія».
«12 января Держмолодьжитло провел шестой розыгрыш кредитов. Этот рандом для меня стал счастливым, я стала одной из 150 победителей. Моей радости не было предела. Я быстро собрала документы, нашла квартиру там же, на Северной Салтовке. В новострое, уже с ремонтом – в общем все, как мечталось. 18 февраля состоялась сделка, а 24-го началась война.
Зашли и расплакались с дочкой: в квартире предыдущие хозяева все сделали так, как нам и хотелось. Мы там не то, что не жили, мы и порадовать новому жилью особо не успели. Не было новоселья. Ничего не успели…»
Квартира, в которой Марина с дочкой планировали жить, стоила $66 000. Сумма кредитования составила 1,4 млн грн. Женщина заплатила около $20 000 долларов, это первоначальный взнос в размере 6% от стоимости жилья, за превышение квадратуры, нотариальные услуги.
«Даже не успела сделать первый платеж, должна была заплатить за февраль в начале марта. Точнее у меня не было возможности, я сидела в подвале… Из той информации, что мне известна, дом пока целый. Но там же можно по пальцам посчитать дома, которые остались неповрежденными. Денег с собой очень мало, ведь все сбережения пошли на кредит, и неизвестно, сколько еще придется прожить в Польше.
Ну, а дальше, что будет, когда снимут военное положение? Я так подозреваю, что нужно будет заплатить всю набежавшую сумму. А где брать на погашение кредита деньги? Я осталась без работы».
Что с ипотечной квартирой в Ирпене – я не знаю
Квартира переселенки из Макеевки Ольги Путиковой осталась в Ирпене, и она тоже в кредите. О существовании такой организации, как Государственный фонд содействия молодежному строительству (Держмолодьжитло), узнала от парня, с которым познакомилась в Киеве. К слову, он оказался тоже переселенцем из Донецкой области. Ольга зарегистрировалась в очередь по программе «Доступне житло», в списке оказалась примерно 4500 тысячным кандидатом.
В ноябре 2019-го фонд объявил о старте программы льготное кредитование для ВПЛ и АТО под 3% из государственного бюджета.
«В начале декабря фонд в течение трех дней принимал заявления на очередь. Я подалась сразу в два списка – в Киев и Киевскую область. В итоге в городском списке оказалась 39 в очереди, а в областном – третьей. После, проанализировав свои сбережения и финансовые возможности для дальнейшего оформления квартиры, я пришла к выводу, что в Киеве мне квартиру не потянуть, и решила искать в пригороде. На тот момент я была не замужем и в программе участвовала одна. Согласно условиям программы, претендовать могла на квартиру не более 31,5 кв. метров, а если больше площадь, то пришлось бы доплачивать разницу сразу продавцу наличными. В Киеве такие маленькие квартиры-студии оказалось найти очень проблематично, поэтому стала искать в Ирпене. В этом городе я бывала ранее и решила, почему бы не попробовать найти там».
«У меня получилось найти студию в Ирпене за $21 000. Я четко вложилась в граничную квадратуру, доплачивать не пришлось. Студия оказалась 30,8 кв.м. Но этой был новострой и просто голые стены. Конечно, хотелось, не заморачиваться с ремонтом и приобрести квартиру, в которую въехала - и сразу живи. Но получилось, как получилось».
На ремонт и мебель Ольга потратила около $8000. Ремонт начался в январе 2020, а в марте с приходом всемирной пандемии коронавируса, он приостановился. Возобновился в июне. А в первый месяц осени Путикова отметила новоселье. Правда, не все еще было для комфортного проживания, но минимальный набор – санузел, ванная и спальное место уже имелись.
«24 февраля я находилась в Киеве, так как летом вышла замуж и проживала с мужем в столице. Утром, как и вся Украина, проснулась от звуков падения чего-то тяжелого… Наши соседи в чате до последнего вели переписку, информируя всех о состоянии дома и положения в Ирпене в целом.
Тогда я знала только, что есть один прилет непосредственно в дом, эта информация была еще, когда соседи были в доме. Что сейчас с домом? Стоит дом или уже от него ничего не осталось? К сожалению, мой дом находился под контролем армии России».
Ежемесячные платежи по ипотеке у Ольги составляют 3000 гривен. В конце февраля она сделала платеж, следующий нужно вносить в конце марта.
«Я в растерянности, обязательства перед кредитором никто не отменял. Но и платить за то, чего возможно уже нет, тоже не хочется. Если с квартирой все в порядке, то я не против оплатить сумму с момента задержки платежа после войны. А что делать с дальнейшими выплатами и с договором, если квартиры уже нет?»
В моем доме живут российские солдаты
Юлия Подольская – уроженка Курахово. С 2005-го года жила в Донецке. С началом боевых действий летом в 2014-го переехала в Киев. Говорит, что в то время она была в столице по работе. Командировка изначально должна была быть несколько дней, а в итоге Юлия в Киеве так и осталась. Все эти года она жила на съемной квартире.
«А летом 2020-го года решила все-таки приобрести собственное жилье. Денег на квартиру в Киеве не хватило, поэтому стала присматриваться к пригороду. Выбрала в населенном пункте рядом с Ворзелем. На тот момент еще не было льготного кредитования для переселенцев, оно появилось уже тогда, когда я купила квартиру по обычной ипотеке в «Правексбанке».
Квартира Юлии
Юлина квартира стоила $35 000, половину она заплатила сразу. Ипотека рассчитана на 10 лет, получается, что Юлия уже выплатила чуть меньше двух лет. Ежемесячный платеж составляет около 6500 гривен.
«К сожалению, договора у меня нет. Я уехала, а документы остались дома. В договоре точно есть пункт о форс-мажоре, но что именно, я уже не помню. Честно скажу, что этот пункт особо и не изучала. В банк еще не обращалась, потому что мой банк немного хитрый. Не договаривает, не идет на уступки, в общем, не клиентоориентированный. Поэтому я сначала хотела бы разобраться, какие у меня есть права и возможности, а потом уже общаться с банком».
С начала марта населенный пункт находился в оккупации. Юлии с родными удалось эвакуироваться без помощи властей. Две недели в доме не было благ цивилизации – воды и света, за несколько дней до отъезда исчез и газ.
Квартира Юлии
«У меня 9-месячный ребенок, и оставаться в квартире уже было невозможным. Поэтому 9 марта мы решились на отъезд. Как говорится, на свой страх и риск. Из нашего села и соседнего Ворзеля в тот день выехала колонна из сотни автомобилей. На стеклах было написано «Дети» и, к счастью, нас пропустили».
Жилищный комплекс стал базой солдат российской армии. Юлия говорит, что пока ее квартира целая, но что будет дальше, уцелеет жилье или нет, неизвестно.
«Сейчас я в безопасном месте, снимаю квартиру, плачу те же 6500 гн. Если бы банк сделал кредитные каникулы, это было бы хорошо. Пока у меня работа есть, но кто знает, что будет через месяц».
Що робити з іпотекою під час війни
Марина, Ольга та Юлія занепокоєні – чи треба платити за кредит під час війни? Якщо ні, то чим це може для них обернутися? І що робити, якщо квартира не вціліє? На ці питання відповіла голова громадської спілки «Міжнародний рух за права потерпілих внаслідок агресії РФ» адвокатка Наталія Целовальніченко.
З ухваленням Закону України № 2120-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" змінилася низка правил роботи банків та небанківських фінансових установ, зокрема тих, що надають послуги з кредитування.
Так, цим Законом розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України було доповнено пунктом 18: у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування у разі прострочення позичальником виконання грошового зобов’язання за договором, відповідно до якого позичальнику було надано кредит (позику) банком або іншим кредитодавцем (позикодавцем), позичальник звільняється від відповідальності, визначеної статтею 625 цього Кодексу (це відповідальність за невиконання грошового зобов’язання), а також від обов’язку сплати на користь кредитодавця (позикодавця) неустойки (штрафу, пені) за таке прострочення. Установити, що неустойка (штраф, пеня) та інші платежі, сплата яких передбачена відповідними договорами, нараховані включно з 24 лютого 2022 року за прострочення виконання (невиконання, часткове виконання) за такими договорами, підлягають списанню кредитодавцем (позикодавцем).
Крім того, встановлено, що подовжуються терміни позовної давності, строки виконання зобов’язань на час дії правового режиму воєнного стану.
Що це означає, якщо перевести це з юридичної мови на просту людську? Що, попри скасування штрафних санкцій, позичальники законодавством не звільнені від сплати відсотків за кредит та від обов’язку повернення кредиту, як такого.
Так добре, що більшість українських банків самостійно оголосили про так звані «канікули» і не вимагають вчасного виконання зобов’язань під час воєнного положення, але це право кредитора, а не обов’язок.
Держмолодьжитло також оголосило про особливі умови погашення кредитів на час війни. Але самі ж банківські установи та Держмолодьжитло рекомендують позичальникам: якщо позичальники мають достатній запас ресурсів, щоб продовжувати діяльність та обслуговувати позики, варто їх надалі сплачувати.
Єдине, всі ці боргові зобов’язання стануть актуальними вже після завершення воєнного стану і можуть бути пред’явлені до сплати. І тільки за згодою сторін можлива зміна порядку сплати та розстрочка сплати таких боргів.
Також звертаю особливу увагу на те, що руйнування об’єкту нерухомості, який був придбаний за кредитним договором, НЕ ПРИПИНЯЄ за загальним правилом дії кредитного договору, може у такому разі припинятися дія лише іпотечного договору. Тобто, за такими правилами позичальник не звільняється від своїх зобов’язань щодо повернення кредиту та відсотків за його користування.
Як правозахисниця, я вважаю, що вищенаведена правова позиція, висловлена публічно, зокрема, Національним банком України та Держмолодьжитло, є неповноцінною з огляду на наступні обставини.
Така позиція не відображає у повному обсязі ані інтересів кредиторів, ані інтересів позичальників, оскільки не враховується те, що наша держава та український народ змушені захищати своє право на життя в умовах ведення агресивної війни росією на нашій території.
Саме внаслідок скоєння злочину розв’язання і ведення агресивної війни проти України кредитори і позичальники опинилися в ситуації правової невизначеності. Це зокрема:
- наявний ризик знищення об’єкту нерухомості внаслідок військових дій або вже наявне знищення об’єкту нерухомості;
- зниження оцінки вартості об’єкта нерухомості внаслідок ведення військових дій (пошкодження, руйнування інфраструктури та економічних зв’язків);
- втрата можливості користування об’єктом нерухомості внаслідок тимчасової окупації, виїзду платника по кредитному зобов'язанню;
- втрата чи зменшення джерел доходів платника по кредитному зобов'язанню, неможливість кредитора отримати заплановані доходи від своєї діяльності;
- неможливість для кредитора ефективно стягнути всі борги з позичальника шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки внаслідок його знецінення;
- подальша неможливість для кредиторів стягнення боргів, внаслідок різкого зубожіння населення і відсутності джерел доходів у боржників.
Така ситуація вимагає застосування норм про юридичну відповідальність держави-агресора та ї юридичних, фізичних осіб, які діяли і діють, як пособники розв’язання та ведення агресивної війни проти України, внаслідок чого позичальникам та кредиторам була спричинена значна майнова шкода за кредитними зобов’язаннями, було зруйноване майно, наступила неможливість виконання кредитних зобов’язань на тривалий невизначений час.
Так, наразі, уряд анонсував роботу у застосунку «Дія» опції для подачі заяви про компенсацію зруйнованого житла внаслідок війни. При цьому у парламенті з подачі групи народних депутатів з фракції «Слуга народу» з’явився законопроєкт №7198 про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією росії. У законопроєкті №7198 йдеться, що компенсація передбачається, якщо розмір житла не перевищує 150 м2, а також встановлені граничні розміри таких виплат за рахунок державного бюджету. Але це вже окреме питання для обговорення та правової оцінки.
Сам по собі факт можливості компенсацій від держави за зруйноване житло не впливає на регулювання правовідносин між кредитором та позичальником.
Як правозахисниця, вважаю, що після завершення правового режиму воєнного стану позичальникам варто звернутися до кредиторів з заявою про те, що майнова шкода, яка завдана кредиторам внаслідок невиконання кредитних зобов’язань, спричинена з вини і внаслідок злочинних дій росії.
Таку ж заяву слід адресувати Службі безпеки України (це її підслідність ведення справ, пов’язаних з веденням агресивної війни проти України), а також Національному банку України, як регулятору у сфері банківських послуг. Саме таку правову позицію щодо об’єктивної неможливості внаслідок війни боржникам виконувати свої зобов’язання (сплачувати відсотки за кредитами і повертати ці кошти) тривалий невизначений час перед кредитором я рекомендую відстоювати у подальшому, зокрема, й під час розгляду справи судом. Адже наша держава має прийняти адекватні заходи для захисту своїх громадян, як потерпілих від злочинів, скоєних російськими фашистами.
Врешті-решт, держава має визначитися з цього питання і прийняти відповідний закон про відповідальність держави-агресора, статус потерпілих внаслідок агресії росії та відшкодування завданої шкоди таким особам за рахунок коштів держави агресора, її фізичних та юридичних осіб, а також колаборантів та зрадників.
Свої в Telegram 
